Một luật chống lại việc bán bất kỳ ngôi nhà nào rẻ hơn so với nó đã được mua, hậu quả đó sẽ ra sao?

Tôi đang tìm kiếm một câu trả lời chung chung và nguyên tắc hơn và chỉ sử dụng Scandinavia như một ví dụ sơ sài về loại kịch bản mà tôi đang hỏi về.

Tôi sống ở Scandinavia, nơi giá nhà đã có một sự bùng nổ bong bóng không bị gián đoạn trong suốt một phần tư thế kỷ nay. Các hộ gia đình là những người mắc nợ nhất trên thế giới. Chủ yếu là tất nhiên dưới hình thức cho vay nhà ở. Nếu bong bóng nhà ở sẽ vỡ ở Scandinavia như đã xảy ra ở nhiều nơi khác trong thập kỷ gần đây, chắc chắn tất cả các ngân hàng sẽ ngay lập tức bị xóa sổ và hàng triệu người Scandinavi sẽ hoàn toàn bị hủy hoại trong suốt quãng đời còn lại với những khoản nợ không thể trả và không có tài sản nào phù hợp nó như một sự chán nản sâu sắc

Một số số liệu chính (đối với Thụy Điển, không phải nước dầu):

• + 7% giá nhà trung bình mỗi năm kể từ 23 năm, với mức tăng kỷ lục trong vài năm qua.
• Tăng trưởng 0% GDP bình quân đầu người trong 10 năm qua (giá nhà đất vẫn tăng gấp đôi).
• 1,2% (tích cực) lạm phát CPI kể từ 10 năm.
• Khoản vay nhà ở tiêu dùng 0,8% (tích cực) hiện được cung cấp trong quảng cáo mà không cần thương lượng (sau khi khấu trừ thuế) trong khi lãi suất ngân hàng trung ương bị kẹt sâu vào tiêu cực.

Hãy tưởng tượng rằng chính phủ đưa ra luật cấm mọi người bán bất kỳ nhà ở nào với giá thấp hơn so với những gì nó được mua lần trước. Do đó, theo định nghĩa, bong bóng nhà không thể vỡ, dù sao cũng không hợp pháp. Và mọi người đều an toàn, sự cố đã được ngăn chặn và mọi người sẽ tiếp tục kiếm tiền triệu chỉ bằng cách vay thêm tiền để "đầu tư" không rủi ro trong việc sở hữu nhà riêng của mình, phải không?

Hậu quả tiêu cực sẽ là gì và nó sẽ diễn ra như thế nào?

Điều đó sẽ thực sự, thực sự tồi tệ.

Bất kỳ ngôi nhà nào mất giá trị sẽ không thể bán được, và do đó hầu như không có giá trị.

Hầu hết mọi người sống trong một ngôi nhà như vậy sẽ bị ngăn cản di chuyển. Họ không thể bán nó, vì không ai muốn mua một ngôi nhà quá đắt, và họ không đủ khả năng mua một ngôi nhà khác với số vốn đã gắn liền với ngôi nhà hiện tại.

Một chợ đen sẽ xuất hiện, với việc mọi người trả lại tiền dưới bàn. "Mua nhà của tôi với giá 4 triệu SEK và tôi sẽ hoàn lại 1 triệu SEK dưới bàn."

Tôi có thể nói với bạn một điều nó sẽ không làm. Nó sẽ không dừng giá từ bao giờ giảm.

Và mọi người đều an toàn, sự cố đã được ngăn chặn và mọi người sẽ tiếp tục kiếm tiền triệu chỉ bằng cách vay thêm tiền để "đầu tư" không rủi ro trong việc sở hữu nhà riêng của mình, phải không?

Đó là sự thật, khoản đầu tư của bạn không thể giảm giá trị danh nghĩa (không tính lạm phát), nhưng nó có thể trở nên hoàn toàn kém thanh khoản , điều này tệ hơn theo nhiều cách. Bạn thấy đấy, nếu một cổ phiếu giảm giá trị 5%, tôi có thể bán và chịu lỗ 5%, giải phóng và bảo toàn 95% vốn của mình. Nếu một ngôi nhà trong kịch bản của bạn giảm giá trị thậm chí 0,05%, thì tôi không thể cắt lỗ.

Từ quan điểm ngắn hạn, mọi mất mát đều trở thành tổn thất toàn diện. Từ góc độ dài hạn, mọi khoản lỗ vẫn được phóng to , vì bạn không thể giải phóng vốn để đầu tư tốt hơn - chi phí cơ hội cao ngay cả khi bạn quản lý để bán sau này. Dù bằng cách nào, rủi ro đầu tư bất động sản sẽ tăng lên đáng kể. Điều này sẽ làm tăng chi phí sở hữu nhà.

Tất nhiên, đó là nói một cách trừu tượng. Trên thực tế, nhà ở chiếm một phần rất lớn giá trị ròng của hầu hết mọi người và đó là mối nguy hiểm thực sự của tính thanh khoản trong thị trường nhà đất. Hãy tưởng tượng bạn không thể di chuyển, không thể tái tài trợ, chỉ có thể tự giải phóng khoản đầu tư của mình bằng cách mất toàn bộ. Điều đó sẽ không làm việc cho nhiều người. Những người này sẽ phải thuê thay vì sở hữu, điều này sẽ làm tăng nhu cầu (và giá cả) cho việc thuê.

Một khi tất cả điều này ổn định, mọi người sẽ không còn coi bất động sản là một khoản đầu tư 'an toàn', mặc dù những kẻ lừa đảo và lừa đảo có thể thành công trong việc lừa đảo mọi người trong một thời gian.

Tl; Tiến sĩ

• Không có khả năng bán một tài sản khấu hao làm tăng rủi ro của tài sản đó. Tăng rủi ro làm tăng chi phí, vì vậy bạn cũng sẽ thấy quyền sở hữu nhà cũng tăng chi phí. Điều đó thật xấu.
• Cho thuê sẽ trở nên hấp dẫn hơn khi so sánh với quyền sở hữu nhà, vì vậy bạn sẽ thấy nhu cầu (và giá cả) tăng cho thuê. Điều đó sẽ rất tệ cho các gia đình có thu nhập thấp.
• Trớ trêu thay, luật này và sự sụp đổ của nó có thể làm mất lòng mọi người về quan niệm rằng bất động sản là một khoản đầu tư 'an toàn' hoặc 'được bảo đảm'. Sẽ tốt thôi.

Cuối cùng, những người duy nhất mà tôi nghĩ sẽ thực sự được hưởng lợi là các công ty lớn có thể xử lý rủi ro sở hữu nhà trong kịch bản này, bởi vì họ sẽ có ít sự cạnh tranh hơn.

Bắt buộc một ngôi nhà được bán ở mức giá cuối cùng được bán không có nghĩa là mọi người đánh giá nó ở mức giá nhãn dán đó. Tôi có thể yêu cầu rằng các chai nước chỉ được mua với giá 1.000.000 đô la. Điều này không có nghĩa là bất cứ ai cũng sẽ mua. Tôi chỉ bị mắc kẹt với một cái chai mà tôi không coi trọng.

Tương tự, thiết lập các mức giá trên thị trường nhà ở có nghĩa là nhiều chủ sở hữu sẽ bị mắc kẹt với các ngôi nhà.

Cũng cần lưu ý rằng sự mất giá thị trường của một ngôi nhà chỉ quan trọng đối với các chủ sở hữu đang có kế hoạch bán. Nếu tôi mua một ngôi nhà với giá 200 nghìn đô la và thị trường sụp đổ vào ngày hôm sau, tôi vẫn GIÁ TRỊ căn nhà với số tiền> 200 nghìn đô la . Nó không quan trọng với tôi rằng giá thị trường thấp hơn bởi vì tôi vẫn có cùng một ngôi nhà. Nếu bất cứ điều gì, chủ sở hữu nhà vĩnh viễn nên thực sự thích ý tưởng về những ngôi nhà bị mất giá vì nó có nghĩa là trách nhiệm thuế tài sản thấp hơn.

Chắc chắn, vỡ bong bóng có xu hướng có tác động bất lợi trên nhiều thị trường khác. Nhưng đây là những vấn đề riêng biệt hoàn toàn.

Một câu trả lời trước đó đã bao phủ thị trường chợ đen mới nổi. Điều này cũng xảy ra ở NYC với các quy định nhà ở thu nhập thấp.

Nếu bong bóng nhà ở sẽ vỡ ở Scandinavia như đã xảy ra ở nhiều nơi khác trong thập kỷ gần đây, chắc chắn tất cả các ngân hàng sẽ ngay lập tức bị xóa sổ và hàng triệu người Scandinavi sẽ hoàn toàn bị hủy hoại trong suốt quãng đời còn lại với những khoản nợ không thể trả và không có tài sản nào phù hợp nó như một sự chán nản sâu sắc

Thứ nhất, nó không phải là mà xấu, miễn là bạn đã có chức năng ngân hàng trung ương để lấp vị trí tín dụng của ngân hàng.

Nhưng hãy xem xét những gì thường xảy ra khi mọi người không thể thực hiện thanh toán khoản vay: cuối cùng ngân hàng lấy lại căn nhà và bán nó. Thường được giảm giá vì họ đang vội vàng chuyển đổi nó thành vốn. Bây giờ giả sử họ không thể bán nó do luật điều tiết giá, nhưng thị trường đã sụp đổ. Chuyện gì xảy ra Ngân hàng bị kẹt. Họ cần vốn để cho vay, nhưng họ có nhà thay thế. Họ vẫn cần được bảo lãnh.

(Lưu ý: nếu bạn tăng lạm phát lên tỷ lệ hai chữ số, đột nhiên luật giá bán lại nhà sẽ trở thành vấn đề ít hơn.)

Cuối cùng, bạn có thể sẽ phải phá hủy các ngôi nhà . Đừng quên rằng nhà cửa, không có người ở, là một tài sản lãng phí: chúng cần được bảo trì. Trường hợp cực đoan của điều này có lẽ là Detroit.

Vì vậy, một kết quả rất có thể xảy ra của luật giá bán lại tối thiểu của bạn là những ngôi nhà có thể ở được phá hủy vì chúng không thể được bán với giá tối thiểu.

Bong bóng vỡ không phá hủy sự giàu có thực sự. Thay vào đó, họ dừng các quá trình phá hoại chuyển đổi sự giàu có thực sự thành sự giàu có tưởng tượng.

Giả sử nó sẽ tốn 120.000 đô la để xây dựng một ngôi nhà trị giá 100.000 đô la trong điều kiện không có bong bóng, nhưng điều kiện thị trường trong bong bóng sẽ khiến một ngôi nhà như vậy được bán với giá 150.000 đô la. Xây dựng một ngôi nhà trong những điều kiện như vậy sẽ chuyển đổi 120.000 đô la của cải thực sự thành 100.000 đô la giá trị thực tế cộng với 50.000 đô la của sự giàu có tưởng tượng. Nếu người xây dựng quản lý để bán ngôi nhà với giá 150.000 đô la, điều đó có nghĩa là người mua đã trao đổi 150.000 đô la của cải thực sự với giá 100.000 đô la giá trị thực và 50.000 đô la của sự giàu có tưởng tượng.

Chừng nào bong bóng còn tồn tại, mọi người có thể tiếp tục vượt qua sự giàu có tưởng tượng xung quanh và giả vờ đó là sự giàu có thực sự, nhưng không có cách nào để biến sự giàu có tưởng tượng đó thành sự giàu có thực sự. Hành động xây dựng ngôi nhà sẽ phá hủy 30.000 đô la của cải thực sự, và cho dù giá cao hơn có thể xảy ra trong bong bóng, tổng lợi nhuận ròng giữa tất cả người mua và người bán (giả sử đơn giản không ai làm gì với ngôi nhà ngoại trừ mua và bán lại nó) sẽ là - $ 30.000. Bất kỳ lợi nhuận nào mà bất kỳ ai cũng có thể thực hiện khi mua và bán căn nhà sẽ được bù đắp bằng đô la bằng một khoản lỗ do người khác thực hiện.

Mặc dù có vẻ như bong bóng vỡ khiến mọi người mất tiền, nhưng thực tế là sự hình thành và lạm phát của bong bóng - nơi có vẻ như mọi người đang kiếm tiền - thực sự phá hủy sự giàu có. Khi bong bóng trở nên lớn hơn, cả lượng tài sản tưởng tượng được tạo ra và lượng tài sản thực tế bị phá hủy đều có xu hướng tăng theo cấp số nhân. Mặc dù bong bóng sẽ bảo vệ một số người tham gia thị trường khỏi thua lỗ, nhưng nó chỉ có thể làm như vậy bằng cách khiến những người tham gia thị trường khác mất nhiều hơn.

Sẽ có một sự gia tăng nhanh chóng trong các kế hoạch nhân tạo để làm tròn thư pháp luật. Ví dụ, một đại lý có thể tính phí cho bạn 90% giá bán hợp pháp tối thiểu để chính thức đăng ký căn nhà của bạn là không thể ở được và có được một đơn đặt hàng phá hủy bắt buộc cho nó. Một ngôi nhà mới được xây dựng trên cùng một trang web sẽ không có lịch sử giá trước đó, vì vậy nó có thể được bán với giá 10% giá trị thị trường thực sự của nó, cộng với một khoản phí lớn một lần (tất nhiên là không thể thương lượng!) Cho một " chính sách bảo hiểm xây dựng mới "hoặc một số thuật ngữ như vậy.

Khai thác những lỗ hổng như vậy trong luật sẽ không nhất thiết có lợi cho phần lớn dân số, nhưng họ sẽ có lợi cho người thiểu số có chuyên môn để tạo ra các vòng làm việc - sẽ luôn có một số chủ sở hữu tài sản chịu lỗ tài chính là một lựa chọn tốt hơn hơn là không thể bán được, ai có thể khai thác.

Đây sẽ là một ý tưởng tồi tệ thảm khốc. Lần sau nền kinh tế suy thoái, điều gì xảy ra?

Công nhân sở hữu những ngôi nhà mà họ không thể tìm được người mua với cùng mức giá họ đã trả cho ngôi nhà, sẽ không thể chuyển nhà. Do đó, họ sẽ không thể nhận việc làm ở nơi khác. Vì vậy, bạn đã kết hợp một suy thoái kinh tế với một hạn chế giả tạo về sự sẵn có của nhân viên mà một công ty có thể muốn thuê! Tôi không thể tưởng tượng bất kỳ động thái nào khác có thể làm cho việc tuyển dụng nhân viên trở nên khó khăn hơn khi suy thoái kinh tế và thất nghiệp gia tăng.

Chắc chắn, bất cứ điều gì hạn chế di chuyển lao động trong biên giới của một quốc gia chỉ có thể là một điều xấu. Do đó, càng dễ dàng càng tốt để ai đó bán một căn nhà ở một địa điểm và mua một ngôi nhà ở một nơi khác, vì chính phủ có thể làm được. Ở Anh, chúng tôi có một loại thuế ngớ ngẩn đối với việc mua nhà gọi là thuế tem. Một hậu quả là nó thường tốn một phần 3 chi phí mua nhà của một người, để xác định lại vị trí. Do đó, nó là một sự khuyến khích để ở lại, thay vì đáp ứng với một đề nghị của một công việc được trả lương cao hơn hoặc mong muốn hơn ở nơi khác. Hoặc, nếu một người sử dụng lao động mong muốn tuyển dụng, họ sẽ phải bằng cách nào đó bồi thường cho người tuyển dụng mới của họ cho gánh nặng thuế của người đó khi anh ta di chuyển.

Quay lại ý tưởng điên rồ này: nếu người ta không thể bán nhà của một người vì không ai trả giá trước đó và việc giảm giá yêu cầu là bất hợp pháp, thì lựa chọn hợp pháp duy nhất sẽ là cho thuê thay thế. Vì vậy, bạn sẽ tạo ra một quốc gia của chủ nhà nghiệp dư, chủ yếu xử lý các vấn đề tồi tệ bởi vì họ không muốn trở thành chủ nhà. Tôi cũng tưởng tượng rằng bảo hiểm nhà ở sẽ trở nên đắt hơn gấp nhiều lần, nếu không nói là hoàn toàn không thể kiếm được, bởi vì có một cách rõ ràng để lấy tiền của một người làm tiền mặt. Đảm bảo ngôi nhà cho giá mua trước đó / "giá trị" tối thiểu được ủy quyền hợp pháp, và sau đó sắp xếp để nó bị cháy.

Giá cả là thứ cân bằng cung và cầu, nếu bạn cố định giá thấp một cách giả tạo thì bạn sẽ tạo ra sự thiếu hụt nguồn cung. Nếu bạn sửa chúng cao một cách giả tạo, bạn sẽ tạo ra sự thiếu hụt nhu cầu.

Vì vậy, những người muốn / cần bán nhà ở một khu vực có nhu cầu giảm sẽ không thể làm như vậy. Ngay cả ở những khu vực mà nhu cầu tự nhiên không giảm xuống, việc mua nhà sẽ trở thành một đề xuất ầm ĩ hơn nữa làm giảm thêm nhu cầu.

Tôi nghi ngờ rằng kết quả cuối cùng của tất cả những điều này là những ngôi nhà trên khắp đất nước sẽ nhanh chóng trở nên không thể bán được.

Có khả năng sẽ có một vụ nổ trong thị trường cho thuê vì những ngôi nhà không thể bán được thay thế được thuê.

Các ngân hàng sẽ phải phát triển các bộ phận mới để xử lý việc cho thuê các tài sản không thể bán được mà họ đã thu hồi

Chính phủ sẽ phải tìm ra cái quái gì để định giá những ngôi nhà không thể bán được cho mục đích thuế thừa kế và phải làm gì khi tài sản còn lại của chủ sở hữu không đủ để trả thuế thừa kế.

Một điểm dường như chưa được đưa ra là các ngân hàng và những người cho vay thế chấp khác sẽ phải ngừng cho vay ngay khi luật được đề xuất, không bao giờ được ban hành, và chính điều đó sẽ khiến thị trường nhà đất sụp đổ. Một ngân hàng sẽ cho bạn vay 320.000 euro để mua căn nhà trị giá 400.000 euro vì họ biết rằng nếu bạn mặc định thanh toán của mình và họ phải lấy lại căn nhà, họ có thể lấy lại giá trị khoản vay bằng cách bán căn nhà, ngay cả khi họ không thể nhận được nhiều như bạn đã trả tiền cho nó. Đó là lý do tại sao bạn (thường) phải đặt cọc cho một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá mua và ngân hàng sẽ không cho bạn vay toàn bộ số tiền. Nếu họ không được phép bán nó với giá dưới 400.000 €, mặc dù họ chỉ cần thu hồi € 320.000, sau đó họ hoàn toàn không thể bán nó và bị mắc kẹt với cả khoản vay chưa trả và một căn nhà không thể bán được. (Vâng, tôi biết rằng Thụy Điển không sử dụng đồng euro, nhưng nó ngắn gọn hơn và được áp dụng rộng rãi hơn để sử dụng đồng euro làm tiền tệ trong ví dụ của tôi.)

Một trong những ý tưởng tồi tệ nhất tôi từng nghe. Tất cả các hậu quả tiêu cực, hầu như không có những tích cực. BẤT K nỗ lực nào của chính phủ nhằm hạn chế giá cả (cho dù bằng sàn hay trần hay bất cứ thứ gì khác) LUÔN LUÔN có những ảnh hưởng xấu; nó luôn gây ra những vấn đề tồi tệ hơn vấn đề mà nó đang cố gắng giải quyết. Một thị trường tự do hoạt động tốt nhất khi tất cả các thành viên của thị trường MIỄN PHÍ quyết định mức giá nào họ sẵn sàng trả, hoặc nhận, cho một hàng hóa cụ thể. Chính phủ dính mũi vào giao dịch đó luôn khiến ít nhất một người tham gia giao dịch trở nên tồi tệ hơn, thường là cả hai và toàn bộ nền kinh tế luôn phải chịu đựng.

Nó giống như một chính trị gia trong chiến dịch hứa hẹn "Tôi sẽ giảm thuế, tăng chi tiêu chính phủ và giảm nợ chính phủ!" Điều đó không bao giờ hoạt động, EVER.