Chúng ta chỉ nói rằng các nhà kinh tế không thực sự đồng ý với luận điểm này và hầu hết các bằng chứng thực nghiệm ở cấp thành phố theo hướng ngược lại. Ví dụ
Cuối cùng, chúng tôi kết luận, từ cả lý thuyết và bằng chứng thực nghiệm, việc thêm nhà mới điều tiết tăng giá và do đó làm cho nhà ở có giá cả phải chăng hơn cho các gia đình có thu nhập thấp và trung bình.
[...]
Một vài nghiên cứu sử dụng dữ liệu bảng và thấy rằng việc áp dụng các biện pháp kiểm soát sử dụng đất nghiêm ngặt hơn dẫn đến nguồn cung thấp hơn và giá cao hơn. Jackson (2016) sử dụng dữ liệu theo chiều dọc từ các thành phố của California để đánh giá hiệu quả của việc áp dụng các quy định sử dụng đất bổ sung của thành phố đối với số lượng giấy phép xây dựng mới được ban hành, và thấy rằng mỗi quy định sử dụng đất bổ sung đều giảm giấy phép đa gia đình và một gia đình trung bình hơn 6% và 3% tương ứng, và quy định giảm mật độ cho phép thậm chí còn có tác dụng lớn hơn. Zabel và Dalton (2011) sử dụng dữ liệu theo chiều dọc từ các địa phương ở Massachusetts và thấy rằng việc tăng kích thước lô tối thiểu được theo sau bởi sự tăng giá đáng kể. Nhìn vào dữ liệu theo chiều dọc của các đô thị trong khu vực đô thị Boston (Massachusetts), Glaeser và Ward (2009) thấy rằng việc áp dụng các quy định địa phương chặt chẽ hơn dẫn đến giá nhà cao hơn, nhưng hệ số này giảm độ lớn và mất đi ý nghĩa một khi họ kiểm soát nhân khẩu học dân số. Họ chỉ ra rằng điều này được mong đợi, nếu nhà ở các khu vực tài phán khác được coi là sự thay thế hoàn hảo. Do đó, mặc dù các hạn chế về nguồn cung có thể làm tăng giá trên toàn thị trường, nhưng chúng không thể tăng giá một cách không tương xứng ở địa phương cụ thể nơi chúng bị áp đặt do ảnh hưởng lan tỏa giữa các khu vực pháp lý.
Một số nhà nghiên cứu khác sử dụng các biến công cụ để cố gắng đánh giá rõ hơn các tác động hạn chế theo quy định về nguyên nhân đối với nguồn cung và giá nhà đất. Ihlanfeldt (2007) sử dụng cách tiếp cận như vậy để nghiên cứu quy định tại các địa phương ở Florida và thấy rằng các quy định dự đoán sẽ làm tăng đáng kể giá nhà ở một gia đình. Saks (2008) sử dụng các biến công cụ và cho thấy rằng sự gia tăng nhu cầu lao động dẫn đến việc xây dựng nhà ở ít hơn và tăng giá nhà đất ở các khu vực đô thị với nguồn cung nhà ở hạn chế hơn. Hilber và Vermeulen (2016) cho thấy những thay đổi về nhu cầu dẫn đến tăng giá nhà ở địa phương thay vì tăng nguồn cung ở các đô thị ở Anh với những hạn chế lớn hơn về quy định,
Tóm lại, tính ưu việt của bằng chứng cho thấy rằng việc hạn chế nguồn cung làm tăng giá nhà đất và việc thêm nguồn cung sẽ giúp nhà ở có giá phải chăng hơn. [...] Mặc dù chắc chắn là đất bị hạn chế, đặc biệt là ở một số thị trường nhất định (Saiz, 2010), đất có thể được sử dụng nhiều hơn để cho phép có thêm nhà ở. Các giới hạn đối với đất có nhà ở được đóng gói làm cho nhà ở khác với nhiều loại hàng hóa, nhưng sự khác biệt là một mức độ: nguồn cung nhà ở có thể và tăng ngay cả trong các thị trường bị hạn chế, và giá cả thường sẽ phản ứng (xem phần đánh giá của Dipasquale, 1999; Mayer & Somerville, 2000).
[...] hầu hết các bộ lọc nhà ở giảm hoặc mất giá trị khi có tuổi, đại diện cho nguồn cung mới trong các biểu tượng con ở mức giá thấp hơn. [...] Thật vậy, nghiên cứu gần đây cho thấy rằng lọc là nguồn chính để bổ sung vào cổ phiếu cho thuê giá cả phải chăng trong giai đoạn 2003-2013, trong khi xây dựng mới là đóng góp lớn nhất cho giá thuê cao hơn và chuyển đổi nhiệm kỳ là nguồn lớn nhất cho vừa phải giá cho thuê (Trung tâm chung cho nhà ở, 2015, hình 14). Hơn nữa, We Rich, Eggers và Moumen (2016) báo cáo rằng 23,4% đơn vị cho thuê có giá cả phải chăng cho những người thuê nhà có thu nhập rất thấp ở Hoa Kỳ vào năm 2013 đã lọc từ các loại tiền thuê cao hơn vào năm 1985. 21,8% khác là chuyển đổi từ nhà trước đây là chủ sở hữu hoặc cho thuê theo mùa. 9 Hầu hết các đơn vị cho thuê có giá cao hơn được lọc để trở thành giá cả phải chăng trong năm 2013 là các đơn vị cho thuê vừa phải vào năm 1985, nhưng 15% số đơn vị được lọc xuống là các đơn vị thuê cao vào năm 1985. Lưu ý rằng quá trình lọc xảy ra trong khung thời gian ngắn hơn ; trong số các đơn vị giá cả phải chăng trong năm 2013, 19% là đơn vị cho thuê cao hơn gần đây như năm 2005.
Nghiên cứu gần đây phân tích thu nhập của những người cư ngụ liên tiếp trong nhà cũng cho thấy khả năng lọc giảm đáng kể, đặc biệt là cổ phiếu cho thuê do chuyển đổi nhiệm kỳ; khi tuổi sở hữu của chủ sở hữu, một phần chuyển đổi thành cho thuê (Rosenthal, 2014). Tuy nhiên, Rosenthal cũng nhận thấy rằng tỷ lệ lọc thấp hơn đáng kể ở những khu vực có lạm phát giá nhà cao, mặc dù việc lọc giảm vẫn xảy ra.
Nói tóm lại, xây dựng mới là rất quan trọng để giữ cho nhà ở giá cả phải chăng, ngay cả trong các thị trường mà phần lớn công trình mới là nhà ở cao cấp mà hầu hết mọi người không thể mua được. Việc thiếu nguồn cung để đáp ứng nhu cầu ở mức cao sẽ ảnh hưởng đến giá cả trên các mẫu phụ và làm cho nhà ở có giá thấp hơn cho cư dân ở các mẫu phụ có chi phí thấp hơn.
Cuối cùng, đến phần thảo luận về luận điểm chính xác mà bạn hỏi về:
Một số người hoài nghi cho rằng ngay cả khi nguồn cung bổ sung có thể giúp nhà ở có giá phải chăng hơn trong thời gian ngắn, thì về lâu dài sẽ không vì nguồn cung bổ sung sẽ tạo ra nhiều nhu cầu, đặc biệt là trong số những người mua hoặc người thuê nhà giàu hơn cư dân hiện tại trong khu vực ( Redmond, 2015). Yêu cầu này tương tự như lập luận rằng xây dựng nhiều đường cao tốc sẽ không làm giảm tắc nghẽn vì chi phí đi lại thấp hơn sẽ khiến nhiều người lái xe hơn hoặc đi theo tuyến đường cụ thể đó (Gorham, 2009). Trong trường hợp này, lập luận là bằng cách làm cho quyền tài phán trở nên hợp lý hơn, việc cung cấp thêm nhà ở sẽ thu hút nhu cầu mới của cả hai cư dân hiện tại, những người sẽ rời đi, và từ những người sống ở nơi khác, những người sẽ chọn chuyển đến khu vực tài phán. Hơn nữa, tranh luận đi, giá thuê và giá thấp hơn cũng có thể gây ra nhu cầu tiềm ẩn Những người sống chung với bạn cùng phòng hoặc thành viên gia đình có thể chọn thành lập hộ gia đình của họ (Ellen & O'Flaherty, 2007) hoặc mọi người có thể chọn đầu tư vào pied-à-terres trong thành phố . Theo nhu cầu này, nhu cầu bổ sung sẽ thúc đẩy giá tăng trở lại cho đến khi nguồn cung có thể đáp ứng trở lại, khiến nhà ở có giá phải chăng hơn, tốt nhất, chỉ theo chu kỳ, theo lập luận, và tăng mật độ của khu vực pháp lý, với chi phí tắc nghẽn.
Mặc dù việc xây dựng các đường cao tốc bổ sung dường như tạo ra nhiều nhu cầu hơn (Duranton & Turner, 2011), trong trường hợp nhà ở, nhu cầu bổ sung không có khả năng bù đắp hoàn toàn nguồn cung mới. Một sự bù đắp như vậy đòi hỏi các đường cầu phải có độ co giãn hoàn hảo, hay nói cách khác, nó giả định rằng các vùng lân cận và khu vực pháp lý là sự thay thế hoàn hảo và không có ràng buộc nào đối với khả năng và sự sẵn lòng của các hộ gia đình. Điều đó là không thực tế.Di chuyển nhà không giống như lái xe một vài dặm thêm (Lewyn, 2016), và các chi phí liên quan đến chuyển động có thể cao. Bất kỳ nhu cầu bổ sung nào gây ra bởi nhà ở mới đều bị hạn chế bởi những hạn chế về kinh tế và cá nhân đối với khả năng và sự sẵn lòng của các hộ gia đình, hạn chế nhập cư, và sự không chắc chắn và các yếu tố khác có thể ức chế người thuê và người mua thuê hoặc mua trong thị trường cung cấp nhà ở tăng. Thật vậy, tốc độ di động đã giảm mạnh trong nhiều thập kỷ qua, và mặc dù lý do cho sự suy giảm đang được tranh luận, sự suy giảm cho thấy những hạn chế đáng kể về khả năng và sự sẵn sàng di chuyển.
Do đó, về lâu dài, trong khi một số hộ gia đình khác có thể được rút ra từ bên ngoài (hoặc từ trong thành phố) để mua hoặc thuê nhà khi nguồn cung tăng, rất có khả năng giá sẽ kết thúc ở mức tương tự mà họ sẽ đạt được vắng mặt bất kỳ nguồn cung mới. Cuối cùng, như đã lưu ý ở trên, bằng chứng thực nghiệm cho thấy việc cho phép cung cấp nhiều hơn dẫn đến giá nhà đất thấp hơn; Nếu thêm nguồn cung gây ra đủ nhu cầu bổ sung để bù đắp nguồn cung tăng, các nghiên cứu sẽ không tìm thấy mối liên hệ giữa cung và giá.
Nó thực sự có thể xảy ra trong một số trường hợp rất hạn chế và với hiệu ứng [ví dụ vùng lân cận] cục bộ, có lẽ dựa trên những gì khái quát hóa sai lầm này dựa trên:
Nhiều người thuê nhà trong các khu phố nơi nhà ở giá thị trường được đề xuất bày tỏ lo ngại rằng việc xây dựng nhà ở mới thực sự sẽ khiến vấn đề khả năng chi trả của họ trở nên tồi tệ hơn bằng cách tăng giá thuê hoặc giá nhà, thúc đẩy sự ổn định và có khả năng thay thế cư dân hiện tại (Atta-Mensah, 2017; Savitch- Luân, 2017). Hankinson (2017) đưa ra giả thuyết rằng sự phản đối của người thuê nhà đối với việc bổ sung tại địa phương được cung cấp bởi những lo lắng đó; Ông lập luận rằng việc xây dựng một tòa nhà mới hấp dẫn sẽ tăng giá tại địa phương (bằng cách cải thiện cảnh quan vật lý, mang lại tiện nghi mới cho khu phố và báo hiệu rằng khu phố đang cải thiện), ngay cả khi nó giảm trên toàn thành phố.
Thử nghiệm đề xuất này theo kinh nghiệm là khá khó khăn, vì các nhà phát triển sẽ tự nhiên bị thu hút vào các khu vực nơi giá và giá thuê đang tăng. Trong một số trường hợp, có bằng chứng cho thấy những cải thiện đối với nhà ở bị tàn phá có thể làm tăng giá trị tài sản xung quanh, ngay cả khi nhà ở mới hoặc được cải thiện được trợ cấp, nhà ở thu nhập thấp (Diamond & McQuade, 2016; Schwartz, Ellen, Voicu, & Schill, 2006 ). Nhà ở mới được nghiên cứu, tuy nhiên, thường thay thế các tòa nhà bỏ trống, bỏ hoang và các bãi đất trống, thực chất là loại bỏ sự bất mãn. [...]
Có rất ít bằng chứng thực nghiệm về tác động ròng của nhà ở giá thị trường mới đối với giá hoặc giá thuê của những ngôi nhà gần đó, và những gì tồn tại có thể không phải là nguyên nhân. Một nghiên cứu gần đây xem xét ảnh hưởng của nhà ở một gia đình theo tỷ lệ thị trường mới được xây dựng trên các trang web và cho thấy nhà ở một gia đình mới được xây dựng có thể có tác động tích cực đến giá bán của các nhà ở một gia đình khác gần đó, nhưng hiệu quả thay đổi theo bối cảnh (Zahirovich-Herbert & Gibler, 2014). Một nghiên cứu về sự phát triển nhà ở cao tầng của nhiều gia đình ở Singapore cho thấy hiệu ứng giá tích cực đối với những ngôi nhà gần đó (Ooi & Le, 2013), cũng như một nghiên cứu về các tòa nhà chung cư nhiều tầng được xây dựng tại Helsinki (Kurvinen & Vihola, 2016). Những nghiên cứu này đều xem xét giá trị tài sản và không phải giá thuê, vàkhông ai có thể chứng minh mối quan hệ nhân quả do các phát triển tỷ giá thị trường nhắm đến các khu vực lân cận nơi họ mong muốn giá trị tài sản được cải thiện. Thật không may, chúng tôi không tìm thấy nghiên cứu nào về tác động đối với giá thuê, mặc dù một nghiên cứu của Văn phòng phân tích lập pháp California kết luận rằng việc xây dựng tỷ lệ thị trường bổ sung có liên quan đến tỷ lệ dịch chuyển thấp hơn (Taylor, 2016). Kiểm tra các khu dân cư thu nhập thấp trong Vùng Vịnh từ năm 2000 đến 2013, các nhà nghiên cứu này phát hiện ra rằng việc sản xuất nhà ở giá thị trường có liên quan đến xác suất thấp hơn rằng cư dân có thu nhập thấp trong khu phố sẽ bị dịch chuyển. Mặc dù là một nghiên cứu đơn lẻ, những phát hiện cho thấy rằng đối với các khu vực lân cận ở các thành phố có nhu cầu cao, việc ngăn chặn việc xây dựng tỷ lệ thị trường có thể gây áp lực lớn hơn đối với cổ phiếu hiện tại.
Nói tóm lại, mặc dù rõ ràng rằng việc xây dựng nhà mới sẽ có giá vừa phải và tiền thuê tăng trên toàn thành phố, nhưng cả lý thuyết và bằng chứng thực nghiệm đều không cung cấp hướng dẫn rõ ràng về thời điểm xảy ra hiệu ứng lan tỏa cục bộ và khi nào chúng thực sự có thể làm tăng giá và giá thuê ngay lập tức xung quanh nhà.
Có một nghiên cứu gần đây hơn về vấn đề cốt lõi của câu hỏi, không được đề cập trong phần đánh giá trên:
Kết quả sơ bộ sử dụng cách tiếp cận khác biệt về không gian cho thấy rằng bất kỳ hiệu ứng nhu cầu cảm ứng nào đều bị áp đảo bởi hiệu ứng của nguồn cung tăng. Trong các khu phố nơi các khu chung cư mới được hoàn thành trong giai đoạn 2014-2016, giá thuê tại các căn hộ hiện tại gần các căn hộ mới đã giảm so với các khu phố không thấy xây dựng mới cho đến năm 2018. Những thay đổi trong di cư dường như dẫn đến kết quả này. Mặc dù tổng số người di cư từ các khu vực thu nhập cao đến các khu vực xây dựng mới tăng lên sau khi các đơn vị mới hoàn thành, số lượng người có thu nhập cao đến các đơn vị hiện có trước đây thực sự giảm, vì các đơn vị mới hấp thụ một phần đáng kể các hộ gia đình này. Nhìn chung, kết quả của chúng tôi cho thấy trung bình và trong thời gian ngắn xây dựng mới, hạ thấp giá thuê trong các khu phố hiền hòa.
Xem thêm một blog thảo luận về nó (cũng là một công việc tốt trong việc gỡ lỗi tương tự đường); Tóm lại, ý chính của nghiên cứu sau nằm trong biểu đồ này:
Biểu đồ này cho thấy giá cho thuê căn hộ gần tòa nhà mới giảm so với giá căn hộ nằm ở xa hơn. Đường đứt đoạn trước đường ranh giới có đường dốc âm, cho thấy giá giảm khi bạn nhận được thêm từ trang web của tòa nhà mới. Đường dây rắn sau đường sắt có độ dốc dương (giá tăng hơn nữa bạn nhận được từ tòa nhà mới). Nhìn chung, giá cao hơn (đường liền nét nằm trên đường đứt nét), nhưng giá thực sự đã giảm xuống bên cạnh tòa nhà mới và tăng ít hơn nhiều so với khu vực cách xa tòa nhà mới.
Những dữ liệu này là một thách thức mạnh mẽ đối với lý thuyết nhu cầu gây ra. Nếu một tòa nhà mới làm cho một khu vực hấp dẫn hơn, người ta sẽ mong đợi hiệu ứng lớn nhất trong khu vực rất gần tòa nhà. Tuy nhiên, phù hợp với nguồn cung cấp truyền thống nhiều hơn làm giảm giá thuê, việc bổ sung thêm nhiều đơn vị trong một khu vực dường như có giá thuê thấp (hoặc ít nhất là tăng tiền thuê) so với các tòa nhà trong khu vực xung quanh.
Nói cách khác, ngay cả lý thuyết cho rằng giá cả có thể tăng cục bộ trong khu vực lân cận của một tòa nhà mới, trung bình, không thể kiểm tra sự khác biệt về sự khác biệt . Nếu không có cách tiếp cận khác biệt, dĩ nhiên người ta có thể rút ra kết luận sai lầm vì nhu cầu tổng thể trong một thành phố có thể tăng nhanh hơn tổng cung.
Thậm chí gần đây, một bài báo khác về NYC (chưa được xuất bản tại một địa điểm được đánh giá ngang hàng, nhưng đã được đề cập trong một bài báo gần đây của NYT):
Tôi thấy rằng cứ tăng 10% cổ phiếu nhà ở trong vùng đệm 500 feet, giá thuê nhà ở giảm 1%. Việc giảm tiền thuê được gây ra bởi việc hoàn thành các tòa nhà cao tầng mới thay vì sự chấp thuận của họ. Trên khắp các khu phố, tác động nhỏ hơn ở các khu vực trung tâm hơn, có lẽ là do nhu cầu co giãn nhiều hơn. Trong các khu phố, tác động nhỏ hơn đối với các tòa nhà thuê thấp hơn. Cuối cùng, tác động tiêu cực dường như được điều khiển bởi các hiệu ứng cung cấp hơn là các hiệu ứng không hài lòng, như thay đổi các tính năng vật lý của khu phố, chế độ xem bị chặn hoặc bóng tối. Các đơn vị nhà ở mới làm giảm nhu cầu ngày càng tăng đối với các đơn vị nhà ở hiện tại và điều chỉnh sự tăng trưởng nhanh chóng của giá thuê nhà ở.
Giá bán bất động sản dân cư cũng giảm khi hoàn thành nhà cao tầng mới trong vòng 500 feet. [...] Bởi vì 99% nhà cao tầng mới là căn hộ và tòa nhà cho thuê, chúng không ảnh hưởng đáng kể đến giá bán của các công ty hợp tác và 1-5 gia đình. Tác động tiêu cực là lớn hơn đối với các sản phẩm thay thế gần hơn, xác nhận thêm tác động tiêu cực là do ảnh hưởng của nguồn cung.
Để giải quyết giả thuyết về hiệu ứng tiện nghi, tôi tìm thấy những tòa nhà cao tầng mới và những người thuê nhà có thu nhập cao của họ thu hút các nhà hàng, quán cà phê và cửa hàng cà phê đầy đủ dịch vụ mới. Những tiện ích tiêu dùng này có thể làm cho các khu phố hấp dẫn hơn và có khả năng tăng giá thuê và giá bán (Couture và Handbury, 2017). Tuy nhiên, hiệu ứng tiện ích bị chi phối bởi hiệu ứng cung cấp, do giá thuê và giá bán vẫn giảm trên mạng.
Như đã được đề cập trong một bình luận của OP dưới đây, sống trong một thành phố lớn so với một thị trấn nhỏ (và so với thảo nguyên) là một hiệu ứng tiện nghi. Tuy nhiên, dường như có một giới hạn cho hiệu ứng này sau đó nhiều nguồn cung nhà ở làm giảm giá (cho thuê).
Hiệu ứng tiện ích đã được nghiên cứu trong nhiều thập kỷ, nhưng than ôi thường bị cô lập, phổ biến nhất có lẽ là với mô hình Roback , về cơ bản đã điều chỉnh mô hình cân bằng không gian chung hơn của Rosen thành hàng hóa "không phân chia" như nhà ở. ("Không bị ràng buộc" vì Roback chỉ xem xét hiệu ứng trên giá thuê.) Sử dụng mô hình này, về cơ bản người ta sẽ nhận được (cho thuê) độ dốc tiện nghi về giá. Roback cho rằng "chi phí thay đổi nơi cư trú bằng không" (tức là di chuyển không tốn kém). Mô hình hóa các thành phố "mở một phần", tức là với chi phí tái định cư khác không (và không vô hạn) qua các ranh giới của nó là một nỗ lực tương đối gần đây. Tương tự như vậy để xem xét ảnh hưởng kết hợp của việc cung cấp nhà ở và tiện nghi đối với giá thuê. Là một trong những ghi chú công việc lý thuyết như vậy
vì nhà ở được cung cấp linh hoạt hơn [...] hiệu quả cho thuê của các tiện ích gần bằng không.