Tại sao chúng ta coi việc mua nhà của các hộ gia đình là đầu tư?

Theo những gì tôi đã đọc, đầu tư là chi tiêu cho việc tạo ra hàng hóa vốn, có nghĩa là nó được thực hiện bởi các nhà sản xuất.

Vậy thì tại sao chúng ta coi việc mua nhà của các hộ gia đình là đầu tư khi họ không sản xuất?

Theo nghĩa coi nhà là đầu tư, chúng ta có thể coi hàng hóa tiêu dùng khác cũng giống như đầu tư. Ví dụ: nếu người tiêu dùng mua TV, chúng ta có thể coi đó giống như một khoản đầu tư vì anh ta sẽ nhận được lợi ích miễn là anh ta sở hữu TV. Tại sao chúng ta đối xử với nhà khác nhau?

Định nghĩa:

• Đầu tư là mua bất kỳ hàng hóa vốn (mới).
• Một hàng hóa vốn là bất kỳ hàng hóa nào được sử dụng để sản xuất các hàng hóa và dịch vụ khác.

Một ngôi nhà sản xuất một dòng dịch vụ nhà ở. Do đó, một ngôi nhà có thể được coi là một vốn tốt. Và do đó, việc mua một ngôi nhà có thể được coi là đầu tư.

Lưu ý rằng các định nghĩa và đường trong kinh tế thường có thể mờ và có thể có các vùng màu xám. Bạn hoàn toàn đúng khi đặt câu hỏi liệu chúng ta có nên tính việc mua nhà là đầu tư hay không. Người ta có thể lập luận rằng chúng ta không nên. Tuy nhiên, theo quy ước trong kế toán thu nhập quốc gia, chúng tôi làm, với lý do trên là lý do của chúng tôi.

Như đã lưu ý trong Hệ thống tài khoản quốc gia của Liên hợp quốc (2008, trang 8) :

Cho dù các khái niệm và phân loại đơn giản và chính xác có thể xuất hiện như thế nào về nguyên tắc, vẫn có những trường hợp đường biên khó khăn chắc chắn không thể dễ dàng được đưa vào các danh mục định trước. ...

Bản chất chung và mục đích của sự phân biệt giữa tổng vốn cố định và tiêu dùng, dù là trung gian hay cuối cùng, là rõ ràng. Sự khác biệt là cơ bản để phân tích kinh tế và hoạch định chính sách. Tuy nhiên, ranh giới giữa tiêu dùng và tổng vốn cố định không phải lúc nào cũng dễ xác định trong thực tế. Một số hoạt động nhất định có chứa một số yếu tố dường như là tiêu dùng và đồng thời các yếu tố khác dường như là sự hình thành vốn. Để cố gắng đảm bảo SNA được triển khai một cách thống nhất, các quyết định phải được đưa ra về các cách thức mà các mục khó nhất định, thậm chí gây tranh cãi sẽ được phân loại.

Đáp lại một bình luận không chính xác tuyên bố rằng "Việc mua một ngôi nhà mới không được tính là đầu tư":

Thuật ngữ BEA :

Bao gồm mua các cấu trúc nhà ở tư nhân và thiết bị dân cư thuộc sở hữu của chủ nhà và cho người thuê.

Blanchard, Kinh tế vĩ mô (2017, trang A-3):

Đầu tư khu dân cư (...) là mua nhà hoặc căn hộ mới của người dân.

Mankiw, Kinh tế vĩ mô (2015, trang 27):

Đầu tư nhà ở là mua nhà mới của các hộ gia đình và chủ nhà.

Hubbard & O'Brien, Kinh tế vĩ mô (2017, trang 255):

Đầu tư khu dân cư là chi tiêu của các hộ gia đình và các công ty cho nhà ở một gia đình và nhiều đơn vị mới.

Các danh mục chính và các danh mục phụ là

• Hàng hóa vốn được phân loại hơn nữa trong hàng hóa vốn sản xuất và hàng hóa vốn tăng cường tiện ích
• Hàng hóa Consumpitin, được phân loại thành hàng hóa lâu bền và hàng dễ hỏng. Một cách thô bạo, hàng tiêu dùng dễ hỏng là những gì chúng ta ăn và uống và chúng ta sẽ sử dụng một thứ. Hàng hóa lâu bền là tất cả phần còn lại: TV, xe hơi tư nhân, được coi là hàng hóa bền.

Đây là những khái niệm hữu ích nhưng chúng không tạo ra một tiêu chí sắc như dao cạo để đặc trưng cho hàng hóa. Và chúng cũng không nhất quán với nhau: chúng tôi phân loại hàng hóa vốn theo mục đích sử dụng của chúng, trong khi chúng tôi phân loại hàng hóa tiêu dùng theo tuổi thọ của chúng. Vì vậy, một chiếc xe được mua bởi một công ty cho lực lượng bán hàng của nó được coi là vốn sản xuất tốt, trong khi một chiếc xe được mua bởi một cá nhân để sử dụng riêng được coi là một tiêu thụ bền.

Để thanh cho câu hỏi của OP, một là những gì dân cư nhà? Đây có phải là "hàng hóa tăng cường tiện ích" hay "hàng tiêu dùng lâu bền"? Theo truyền thống, chúng tôi phân loại nó trong danh mục trước đây, chủ yếu là do độ lớn của giá trị của nó và ngụ ý tuổi thọ dài, so với hàng tiêu dùng bền "thông thường".

Bây giờ, khái niệm đầu tư (về kinh tế, không phải từ sử dụng hàng ngày), gần như không liên quan đến sản xuất, do đó, "đầu tư" của các hộ gia đình mua nhà ở dường như không đủ điều kiện ... và nó không: trong nhiều nghiên cứu thực nghiệm về đầu tư, việc mua nhà ở được phân biệt rõ ràng với các khoản đầu tư được thực hiện bởi các doanh nghiệp.

Trong các mô hình kinh tế vĩ mô phức tạp và trừu tượng cao, sự khác biệt có xu hướng được thực hiện ít thường xuyên hơn.

TL; DR: Từ quan điểm của các tài khoản quốc gia, khi ai đó mua nhà, họ sẽ không làm như một thành viên trong gia đình, họ đang làm điều đó (và đây là một trích dẫn trực tiếp như được nêu dưới đây) , "các doanh nghiệp chưa hợp nhất sản xuất các dịch vụ nhà ở được tiêu thụ bởi hộ gia đình mà chủ sở hữu thuộc về."

Sau khi đề xuất đóng cửa trước đó, bây giờ tôi thấy từ các câu trả lời và nhận xét khác rằng khu vực này bị hiểu lầm rộng rãi, và do đó bạn rõ ràng có một câu hỏi hay ở đây.

Từ câu hỏi của bạn, tôi có thể thấy rằng bạn hiểu sự khác biệt về khái niệm giữa các doanh nghiệp, vốn đầu tư và sản xuất theo định nghĩa và không tiêu thụ (vì tất cả các giao dịch mua của họ được coi là đầu vào trung gian cho sản xuất) và các hộ gia đình, theo định nghĩa là tiêu thụ và không đầu tư hoặc sản xuất.

Theo quan điểm này, thật dễ dàng để biết lý do tại sao bạn tự hỏi tại sao chúng tôi thực hiện việc mua các cấu trúc nhà ở và đối xử với chúng khác nhau.

Câu trả lời là chúng tôi không thực sự đối xử với họ khác với quan điểm của các tài khoản quốc gia, bởi vì chúng tôi đã tạo ra một tiểu thuyết kế toán đối xử với một người sở hữu nhà riêng của họ cả doanh nghiệp và hộ gia đình. Điều này đã được mã hóa từ đầu; nó xuất hiện ngay cả trong Hệ thống tài khoản quốc gia đầu tiên, khuôn khổ quốc tế về kế toán quốc gia.

Điều quan trọng, nó không phải là một trong những câu trả lời khác, chỉ là một quy ước, chỉ vì nhà tạo ra các dịch vụ nhà ở. Nếu đó là trường hợp, chúng tôi cũng coi các mặt hàng tiêu dùng khác, như ô tô và thiết bị là đầu tư, nhưng chúng tôi không, như bạn chỉ ra chính xác trong nhận xét của bạn.

Thay vào đó, nó được thực hiện vì một lý do rất cụ thể, đó là nếu chúng ta không tạo ra tiểu thuyết kế toán này, thì sự so sánh giữa các quốc gia hoặc theo thời gian có thể bị bóp méo bởi sự khác biệt về tỷ lệ sở hữu nhà.

So sánh nhất quán

Chúng ta hãy tưởng tượng rằng chúng ta mắc kẹt với cách tiếp cận đơn giản, đó sẽ là coi tất cả các giao dịch mua của các hộ gia đình là tiêu dùng và nhà được đối xử giống như chúng ta đối xử với ô tô.

Nếu chúng ta làm điều này, thì GDP ở Nhật Bản, chẳng hạn, sẽ cao hơn GDP ở Mỹ một cách giả tạo, bởi vì Mỹ có tỷ lệ sở hữu nhà cao hơn, và ngược lại, nhiều hộ gia đình ở Nhật Bản là người thuê nhà và thanh toán tiền thuê nhà chắc chắn thuộc về GDP. Vì vậy, chỉ vì cùng một thứ (một ngôi nhà) được sở hữu khác nhau ở các quốc gia khác nhau, GDP sẽ khác nhau. Chúng tôi sẽ không muốn điều đó.

Tệ hơn nữa, hãy xem xét một ngôi nhà được xây dựng trước cuộc khủng hoảng tài chính và được bán (và do đó được tính vào GDP là tiêu dùng). Bây giờ hãy tưởng tượng rằng chủ nhà không thể thực hiện các khoản thanh toán thế chấp của họ, và ngôi nhà đã bị tịch thu và bán cho một nhà đầu tư, người đã thuê nó. Ngôi nhà, đã được tính vào GDP khi bán lần đầu, sau đó sẽ được tính vào GDP dưới dạng cho thuê, làm tăng GDP giả tạo sau hậu quả của một cuộc khủng hoảng tài chính. Chúng tôi cũng không muốn điều đó.

Tiểu thuyết kế toán

Giải pháp cho vấn đề này, như tôi đã đề cập trước đây, đã được tính toán rõ ràng trong Hệ thống Tài khoản Quốc gia kể từ phiên bản đầu tiên vào năm 1953 . SNA này làm rõ sự khác biệt mà bạn tạo ra giữa các doanh nghiệp và hộ gia đình, nói rằng

Nói cách khác, ranh giới sản xuất được rút ra trước tiên bằng cách tách các hộ gia đình khỏi các doanh nghiệp và sau đó tách hai loại mua của các doanh nghiệp, đó là các loại được mua và không được tính vào chi phí hiện tại.

SNA sau đó đi vào trường hợp của các nhà sản xuất chính (ví dụ: trang trại, v.v.), theo nhiều cách tương tự như hộ gia đình, nhưng họ sản xuất một thứ gì đó (thực phẩm, dịch vụ cho thuê), có thể được họ tiêu thụ hoặc bởi những người khác (nếu họ bán một số thứ họ trồng hoặc nhận một người thuê trên cơ sở không chính thức). SNA sau đó đề xuất rằng các hộ nông dân được coi là hộ gia đình và doanh nghiệp:

Ví dụ, các hộ nông dân không chỉ là các hộ gia đình từ quan điểm tiêu thụ mà còn các doanh nghiệp tham gia vào sản xuất nông nghiệp.

Nó tiếp tục vẽ song song với quyền sở hữu nhà:

Việc cắt giảm nông nghiệp [lưu ý: tính sản xuất trang trại để sử dụng riêng trong GDP] được thực hiện cho các nền kinh tế như vậy phù hợp với các quy tắc được đưa ra cho các nhà sản xuất chính và việc cắt giảm cho thuê [lưu ý: tính vào GDP những gì chủ nhà sẽ trả tiền thuê nếu họ thuê] với các quy tắc được đưa ra cho các nhà sản xuất khác nếu tài khoản được coi là sở hữu nhà được coi là một giao dịch.

Điều này sau đó được mã hóa trong định nghĩa của các doanh nghiệp:

DOANH NGHIỆP bao gồm tất cả các công ty, tổ chức và tổ chức sản xuất hàng hóa và dịch vụ để bán với giá dự định để trang trải chi phí sản xuất. Nhóm doanh nghiệp bao gồm các loại sau: [...] (b) Tất cả các hộ gia đình và tổ chức phi lợi nhuận tư nhân với tư cách là chủ nhà ở cho dù họ có chiếm giữ tài sản riêng của họ hay không.

Nói tóm lại, chúng tôi chia các hộ gia đình sở hữu nhà riêng của họ thành hai thực thể: hộ gia đình như vậy và người đã mua ngôi nhà như một chủ nhà. Điều này được làm rõ hơn nữa trong phiên bản gần đây nhất (2008) :

Những người sở hữu nhà ở nơi họ sống được coi là sở hữu các doanh nghiệp chưa hợp nhất sản xuất các dịch vụ nhà ở được tiêu thụ bởi hộ gia đình mà chủ sở hữu. Các dịch vụ nhà ở được sản xuất được coi là có giá trị tương đương với giá thuê sẽ được trả trên thị trường cho nhà ở có cùng kích cỡ, chất lượng và loại. [...] Các giá trị không thể chối cãi của các dịch vụ nhà ở được ghi nhận là chi tiêu tiêu dùng cuối cùng của chủ sở hữu.

Nhấn mạnh mỏ.

Điều này ảnh hưởng đến đầu tư như thế nào

Vì vậy, bây giờ chúng tôi hiểu rằng những người mua nhà đang được coi là doanh nghiệp, chứ không phải là hộ gia đình, và sau đó thuê nhà cho hộ gia đình mà họ thuộc về.

Từ đây, mối quan hệ nên đơn giản. Bởi vì chủ nhà là doanh nghiệp, không nhất quán coi việc mua tài sản là một khoản đầu tư, điều đó hoàn toàn phù hợp.

Hơn nữa, rõ ràng là làm theo bất kỳ cách nào khác sẽ làm phức tạp các so sánh giữa các quốc gia và theo thời gian, giống như cách không tranh chấp tiền thuê nhà. Nếu chúng ta tính những ngôi nhà được mua là tiêu dùng, chúng ta sẽ đo mức đầu tư thấp hơn nhiều ở các quốc gia chỉ vì họ có tỷ lệ sở hữu nhà cao hơn. Tương tự, ở các thành phố, không có gì lạ khi các tòa nhà chung cư được xây dựng với mục đích cho thuê sẽ được bán dưới dạng căn hộ, hoặc ngược lại, tùy thuộc vào sự thay đổi về kinh phí và điều kiện thị trường địa phương. Bạn sẽ không muốn đầu tư đo lường tăng hay giảm vì điều này.

Ý nghĩa hơn nữa

Có hai hàm ý nhanh hơn nữa đáng để chạm vào:

(1) Giá mua đầy đủ của một ngôi nhà không được tính là đầu tư, chỉ có cấu trúc là. Theo BEA :

Trong NIPAs, đầu tư tư nhân vào xây dựng mới được đo lường chủ yếu bằng tổng chi phí đầu vào của tất cả các công trình xây dựng, tại chỗ, nghĩa là, tất cả các hoạt động xây dựng đã hoàn thành trong một giai đoạn nhất định.

Rõ ràng, điều này có nghĩa là một phần đất mà ngôi nhà được xây dựng không được tính vào GDP, dù là đầu tư hay xây dựng, vì nó chỉ là một sự chuyển nhượng.

Tuy nhiên, quan trọng hơn, nó cũng được yêu cầu loại trừ các mặt hàng tiêu dùng trừ khi nhà được thuê bởi vì tủ lạnh không được tính là một khoản đầu tư khi đi kèm với nhà mà không phải là khi bạn thay thế nó sau này.

(2) Có thể tưởng tượng các mặt hàng khác, như ô tô, được đối xử như những ngôi nhà trong tương lai. Nếu các công ty đang cố gắng chế tạo đội xe ô tô không người lái quản lý để giành quyền sở hữu xe hơi tư nhân lớn hơn, chúng ta sẽ gặp vấn đề tương tự với những chiếc xe chúng ta làm với nhà, trong đó đo lường GDP và đầu tư theo thời gian sẽ bị ảnh hưởng đáng kể bởi tỷ lệ của những chiếc xe đã được sở hữu so với thuê (đây đã là một vấn đề do cho thuê xe cơ giới). Chúng tôi sẽ thấy đầu tư được ghi nhận nhiều hơn vì những chiếc xe thuộc sở hữu của các doanh nghiệp và chúng tôi sẽ thấy mức độ biến động trong GDP thấp hơn, bởi vì mọi chuyển đổi sang xe không người lái sẽ là một người không được ghi nhận là mua hàng tiêu dùng ngay lập tức, thay vào đó hiển thị trở thành người tiêu dùng của một dòng dịch vụ theo thời gian.