Tại sao giá nhà không bao gồm trong CPI?

Ngân hàng trung ương Swedens gần đây đã hạ lãi suất cơ bản xuống -0,25% từ -0,10% trong nỗ lực tránh giảm phát.

Đồng thời, giá nhà và căn hộ cao hơn bao giờ hết, tăng 11% trong 12 tháng qua và tăng hàng trăm phần trăm trong 5-10 năm qua. Các biện pháp được thực hiện để tránh bong bóng nhà đất, như các quy định về thanh toán thế chấp, v.v., những biện pháp này có hiệu lực nhưng tác động của việc tăng lãi suất nhanh sẽ là thảm họa.

Như tôi đã hiểu, và tôi đoán điều này có thể khác nhau giữa các quốc gia, thước đo lạm phát, CPI, bao gồm giá dịch vụ và hàng hóa, nhưng không phải cho nhà ở và căn hộ, tại sao vậy? Ở Thụy Điển, tiền thuê căn hộ và lãi suất ngân hàng được tính vào CPI, nhưng người tiêu dùng không trả lãi suất, họ trả giá * giá nhà.

Nếu giá nhà được tính vào CPI, chúng tôi chắc chắn sẽ có lạm phát thay vì giảm phát, vì vậy hành động đúng đắn là tăng lãi suất cơ bản, điều này cũng sẽ làm giảm giá nhà.

CPI là viết tắt của Chỉ số giá tiêu dùng. Như trong giá của những thứ được tiêu thụ (tại một thời điểm cụ thể). Giá bất động sản không phải là giá của một thứ gì đó được tiêu thụ bởi vì chúng chứa giá trị tiêu thụ nhà ở hiện tại mà còn là giá trị vốn hóa của tiêu dùng nhà ở trong tương lai. Như vậy, bao gồm giá nhà sẽ làm cho CPI trở thành hỗn hợp tiêu dùng ở các thời điểm khác nhau, và do đó không phù hợp để so sánh giá của các gói tiêu dùng tại các thời điểm khác nhau. Thay vào đó, họ sử dụng một thước đo tinh khiết hơn về giá tiêu thụ nhà ở: giá thuê.

Giá thuê phản ánh giá tiêu thụ một dòng dịch vụ bất động sản tại một thời điểm. Tất nhiên, nhiều ngôi nhà thuộc sở hữu của người cư ngụ và không được cho thuê. Do đó, các máy tính của các tài khoản quốc gia tạo ra một cái gì đó gọi là "tiền thuê chủ sở hữu", đây là một nỗ lực để tính toán giá thuê sẽ là bao nhiêu đối với những ngôi nhà bị chủ sở hữu của họ chiếm giữ. Biện pháp này có vấn đề, nhưng với nhiều mục đích là khá đầy đủ ( Crone, Nakamura, Voith (2004) ).

Giá thuê được bao gồm trong CPI, bởi vì chúng là những khoản chi tiêu được "tiêu thụ" trong khoảng thời gian hiện tại.

Nhưng giá nhà thì không, bởi vì chúng là những khoản chi cho một tài sản sẽ được tiêu thụ trong nhiều năm. Nếu bạn sở hữu một ngôi nhà, bạn sẽ được hưởng lợi từ giá tăng - nếu và khi bạn bán nó. Theo một nghĩa nào đó, nhà ở được đối xử như hàng hóa vốn - cho người tiêu dùng. Đó là, giá nhà tăng không phải là gánh nặng cho chủ nhà, trong khi giá thuê tăng là gánh nặng cho người thuê nhà.

Một lý do bổ sung tại sao giá nhà không được bao gồm trong biện pháp lạm phát là một số hợp đồng nhà ở được lập chỉ mục bởi lạm phát. Tôi dường như nhớ rằng đây là / là trường hợp của Vương quốc Anh [cần dẫn nguồn]. Nếu sau đó bạn bao gồm giá nhà đất trong thước đo lạm phát của mình, bạn sẽ nhận được các vòng lặp / khuếch đại lạm phát danh nghĩa:

• Hợp đồng cho thuê được lập chỉ mục với lạm phát
• Do đó giá trị danh nghĩa của nhà tăng theo lạm phát
• Biện pháp lạm phát cũng tăng theo giá nhà đất

Hợp đồng lập chỉ mục (ví dụ như cho thuê) theo lạm phát được gọi là thỏa thuận leo thang: Nếu, giả sử, lạm phát tăng rất nhiều, phí thuê cố định sẽ gây tổn hại cho chủ sở hữu tài sản rất nhiều, do đó các bên thường đồng ý với Thỏa thuận gia tăng .

Tôi cũng tin nhưng tôi có thể sai khi chủ đề này bị chạm một phần trong tập phim EclTalk này .

Các chuyên gia lập luận rằng "không bao giờ" (nghĩa là chi phí mua nhà thực sự) không bao giờ được tính vào CPI vì nhà không được xem là thứ mà mọi người thường mua.

Nhưng lập luận đó thực sự trở nên khó hiểu khi bạn tính đến việc các ngân hàng dự trữ trên toàn thế giới sử dụng (SAU theo quan điểm của tôi) CPI để xác định lãi suất.

Mua lớn nhất cho nhiều người trên toàn cầu liên quan trực tiếp đến lãi suất, không phải là cổ phiếu, doanh nghiệp, xe hơi hoặc bất kỳ khoản đầu tư tương tự nào khác, mà là nhà. Vì vậy, nó ảnh hưởng đến giá nhà và khả năng chi trả của họ trực tiếp thông qua việc thiết lập lãi suất (nhớ rằng mọi người cần phải vay để mua nhà trong 99% trường hợp) và các tổ chức tương tự và các nhà kinh tế có đầu óc đơn giản của họ từ chối tính đến sự tăng trưởng của cùng một giá nhà khi xác định lãi suất.

Lạm phát trong điều kiện thực tế nên là thước đo của tất cả mọi thứ được mua trong nền kinh tế cho dù đó là nhà, đầu tư hay bánh mì.

Mặt khác, bạn có những tình huống vô lý trên toàn cầu vì hiện tại chúng ta có các chỉ số mà hầu hết các nhà kinh tế sử dụng một cách mù quáng nói rằng chúng ta có lạm phát âm, vì vậy lãi suất giảm và vay mua nhà và giá nhà đi qua mái nhà. Nếu một thị trường nhà ở tăng 20% ​​mỗi năm ở một số quốc gia thì điều này có nên được đưa vào tỷ lệ lạm phát? Bởi vì nếu giá nhà được bao gồm thì lãi suất sẽ tăng và không giảm.

Chúng tôi hiện đang được các chuyên gia "khác" nói rằng không quan tâm đến lĩnh vực ngân hàng hoặc nhà ở rằng vấn đề lớn nhất trong nền kinh tế toàn cầu ngày nay là lãi suất thấp làm bong bóng tài sản (lớn nhất là nhà ở tại nhiều quốc gia). Một cách để khắc phục vấn đề này và dễ dàng là bắt đầu bao gồm giá nhà vào CPI và không vùi đầu vào cát với những lý lẽ nực cười như tại sao không quá. Yeh chắc chắn rằng những người trong thời gian gần đây đã vay nhiều trong một lớp tài sản bong bóng sẽ có một cú hích lớn. Nhưng nó là một cú hích lớn đối với một số ít cần phải xảy ra vì lợi ích của nhiều người trong trung và dài hạn.

Đó là một câu hỏi hay. Từ sự hiểu biết của tôi trong các lớp học kinh tế tôi đã thực hiện ở Mỹ, giá nhà không được bao gồm vì chúng quá biến động. Điều tương tự cũng xảy ra đối với giá năng lượng / dầu. Giá nhà rất phụ thuộc vào lãi suất và nguồn cung của chúng tương đối không co giãn (vì bạn không thể nhanh chóng sản xuất 10.000 căn nhà mới trong thành phố khi nhu cầu tăng). Điều này gây ra sự biến động. Mong rằng sẽ giúp!

Tôi nghĩ rằng giá nhà không được tính vào CPI vì sẽ gây hại cho một trong những động lực chính của nền kinh tế: bất động sản. Ngân hàng, luật pháp, bảo hiểm, xây dựng, cải tạo, cảnh quan, kỹ sư, thẩm định viên, nhà môi giới, trang trí nhà cửa, công chức, vv Danh sách này thực sự đáng kinh ngạc, và điều này thậm chí không tính đến tác động gián tiếp của tất cả các khoản tiền lương này được chi để hỗ trợ các phân khúc khác của nền kinh tế.

Chúng ta sống trong một nền kinh tế bất động sản.

Nếu họ tăng lãi suất để giảm lạm phát giá nhà, họ sẽ giết chết tốc độ tăng trưởng của toàn bộ nền kinh tế trong một nhịp tim. Hơn nữa, lãi suất thấp có sức tàn phá rất cao đối với các quỹ hưu trí, điều này làm tăng thêm áp lực cho việc duy trì bất động sản: lớp tài sản này đang trở thành kế hoạch nghỉ hưu mới cho nhiều người (không thể chờ đợi để thấy tác động của già hóa dân số đối với điều đó : một quả bom thời gian thực).

Cuối cùng, phần lớn những người giàu có nhất trong một thị trấn hoặc thành phố điển hình đã tạo ra (hoặc tăng trưởng) tài sản của họ thông qua đầu tư bất động sản. Những người này cũng liên quan nhiều đến chính trị thị trấn / thành phố vì đầu tư bất động sản phụ thuộc nhiều vào các quy định (phân vùng, quy hoạch phát triển, quy hoạch vận chuyển, v.v.). Chính trị địa phương tạo thành xương sống của chính trị khu vực và quốc gia. Thật thú vị, chi tiêu "kích thích" của chính phủ điển hình đáp ứng nhu cầu cơ sở hạ tầng địa phương cũng rất quan trọng đối với hiệu suất bất động sản.

Tôi xin lỗi vì đã không mang nhiều toán học đến đây, nhưng kinh tế là một ngành khoa học mềm; không bao gồm giá nhà trong CPI không có ý nghĩa toán học đối với tôi.

Giá nhà đã được loại bỏ khỏi các biện pháp lạm phát để cho phép nợ cá nhân được đẩy lên cao. Các khoản tiền được vay bởi mọi người 'xuất hiện' trong nền kinh tế mà không kích hoạt bất kỳ tác nhân lạm phát nào được cho phép (về cơ bản) để mọi người tiết kiệm ít hơn và vay nhiều hơn trong khi tiếp tục giảm chi phí vay. Ở Anh, nền kinh tế thần kỳ Gordon Browns chỉ là nợ cá nhân. Chỉ vậy thôi. Khói và Gương.

Câu trả lời thực tế? Kinh tế là cả nghệ thuật và khoa học, do đó, không có câu trả lời chung cho những gì nên / không nên được đưa vào tính toán CPI hoặc kết quả của các quyết định của Fed. Tôi có cùng mối quan tâm về tác động của nhà ở đối với CPI. Trong trường hợp này, tôi đồng ý rằng nó phải là động lực chính cho chỉ số CPI và quyết định của Fed. Khi chi phí nhà ở được xem xét, nó được tổng hợp không chính xác (giá thuê vv) để vẽ một bức tranh tầm thường và không chính xác về tổng chi phí nhà ở. Tôi hoàn toàn hiểu tất cả những gì được viết ở trên nhưng gần như bỏ qua biến số chi phí phụ thuộc lớn nhất vào tỷ lệ chỉ thuận tiện một cách lố bịch.

Thực tế là nhà ở là mua lớn nhất cho mỗi hộ gia đình tiêu dùng ở Mỹ và vì chi phí nợ để mua nhà giảm chi phí nhà ở tăng. Tất cả các chi tiêu gia đình khác được điều chỉnh để phù hợp với nhà ở. Thực tế là: 1) giá nhà đất đã tăng lên một cách thiên văn vì một lý do chính (lãi suất thấp trong lịch sử) mà sau đó có lệnh thứ hai và thứ ba ảnh hưởng đến các bong bóng khác trong thị trường nhà ở metro. Một số trong đó là các đô thị của tiểu bang và địa phương, cần ngày càng nhiều cơ sở thuế và không thể liên tục tăng thuế thu nhập, khuyến khích xây dựng nhà quá lớn (quá lớn cho các gia đình trẻ) vì những người này thu được nhiều doanh thu thuế nhất. Nó trở nên trầm trọng hơn bởi thực tế là việc làm và tài nguyên trí tuệ đang di chuyển từ khu vực nông thôn đến các thành phố lớn, nơi nhà ở một gia đình giá rẻ đang rất thiếu, điều này không được công nhận khi xem xét CPI và tỷ lệ. Tính trung bình chi phí nhà ở tại vùng nông thôn Indiana (nhu cầu giảm) và Indianapolis (nhu cầu tăng) không phải là thông tin hữu ích. Một bức tranh chính xác hơn về chi phí nhà ở là chỉ xem xét kỹ giá nhà ở một gia đình (không phải giá thuê..condos .. (rất ít người muốn sống chung với trẻ em) và không bao gồm btw HOAs hoặc các khoản phí khác) khu vực tàu điện ngầm lớn ở mỗi khu vực. 2) Với tỷ lệ thấp, chi phí giáo dục đại học đã được thúc đẩy và khẩu vị rủi ro tại các trường đại học để cạnh tranh, dẫn đến mức nợ vay sinh viên cao, gây khó khăn cho các trường đại học giáo dục để mua một ngôi nhà sau này. Vì vậy, nghệ thuật của quyết định của Fed trong việc xem xét CPI nên bao gồm việc cân nhắc giá nhà ở một gia đình ở các khu vực tàu điện ngầm nặng nề hơn. Một

Ngoài ra, cần phải chỉ ra rằng miễn là tỷ lệ thấp, vấn đề 'bất bình đẳng thu nhập' sẽ là một vấn đề. Người cao niên và các nhóm thu nhập thấp phụ thuộc nhiều vào tỷ lệ tiết kiệm ngân hàng tốt để tiết kiệm cho tương lai. Thiếu ưu đãi tỷ lệ đó, những nhóm này ít có khả năng tiết kiệm và sau đó đầu tư để mua nhà hoặc chuyển đi. Tại một số điểm, tỷ lệ lạm phát giá nhà đất phải chậm lại hoặc giảm phát. Tiền lương không tăng và sự kết hợp giữa nợ chính phủ và nợ tư nhân sẽ gây áp lực rất lớn cho nền kinh tế tiêu dùng trừ khi chúng ta làm chậm sự điên rồ này bằng cách xem xét giá tiêu dùng thực sự bằng cách tăng lãi suất dần dần.