Những số liệu nào sẽ chỉ ra một bong bóng nhà hơn là giá trị thị trường thực sự?

Có những lo ngại rằng Auckland, New Zealand, hiện đang trải qua bong bóng nhà đất.

Auckland là một trong 10 thành phố hàng đầu trên thế giới về chỉ số bất ổn nhà ở.

Câu hỏi là - làm thế nào mà các nhà kinh tế chúng ta có thể biết liệu giá nhà đất phản ánh bong bóng hay giá trị thị trường thực sự?

Tôi sẽ xem xét mức lương trung bình, tỷ lệ tội phạm, hạnh phúc và các biện pháp xã hội khác của thành phố (nghĩa là mọi người sẽ sẵn sàng chi nhiều hơn cho một ngôi nhà ở một thành phố không tưởng). Một câu trả lời tốt nên liệt kê toàn diện những điều này và giải thích sự liên quan của các số liệu này.

Số liệu đầu tiên để xem xét là tỷ lệ giá thuê nhà. Giá cho thuê nắm bắt giá trị của các dịch vụ nhà ở (và liên kết nhà ở) được cung cấp bởi một tài sản, bao gồm những thứ như khu phố an toàn như thế nào, trường học tốt như thế nào, et cetera. Ngược lại, giá nhà là giá trị vốn hóa của dòng dịch vụ nhà ở trong tương lai CỘNG giá của một tài sản (chủ yếu là đất; giá trị cấu trúc vượt ra ngoài các dịch vụ nhà ở mà nó cung cấp là không đáng kể). Do đó, tỷ lệ giá nhà so với giá thuê cao hơn có nghĩa là, kiểm soát giá trị dịch vụ nhà ở được cung cấp , chúng tôi quan sát mọi người trả nhiều tiền hơn cho tài sản nhà ở (ví dụ: đất).

Điều này không có nghĩa là tài sản nhất thiết phải được định giá cao, nhưng ít nhất nó sẽ đưa bạn đi đúng hướng bằng cách tách giá tài sản khỏi giá trị của dịch vụ nhà ở. Sau đó, bạn có thể bắt đầu suy nghĩ về các nguyên tắc cơ bản cung / cầu áp dụng cho tài sản nhà ở và những gì bạn phải giả định để hỗ trợ cho việc định giá cụ thể của tài sản (như Jamzy lưu ý, cho dù tăng tỷ lệ giá cho thuê được liên kết với tăng vay mua nhà).

Mặc dù về nguyên tắc có thể xác định nghiêm ngặt một bong bóng (xem ví dụ thị trường tài sản nơi giá cả vi phạm điều kiện chuyển đổi ), trong thực tế, có thể khó hoặc không thể xác định bong bóng thực tế, thậm chí là bài cũ.

Ví dụ: @dismalscience thảo luận về việc xem xét tỷ lệ giá thuê nhà. Điều này nghe có vẻ đơn giản. Nếu nhà đang bán với giá cao hơn giá trị hiện tại ròng của giá thuê thì bạn có một bong bóng. Nhưng có nhiều bit khó khăn trong phân tích đó. Thị trường cho thuê nhà ở một gia đình không mạnh mẽ và vì vậy rất khó để tính tiền thuê chính xác từ thị trường nhiều gia đình (căn hộ / nhà phố) chiếm phần lớn thị trường. Cho thuê nhà ở dài hạn theo giá thị trường về cơ bản là không tồn tại nên giá thuê trong tương lai tốt nhất là một phỏng đoán có giáo dục. Và mức giá nào chúng ta sẽ giảm giá thuê tại? Chiết khấu và Công bằng giữa các thế hệ (1999) của Portney và Weyant khiến trường hợp sử dụng mọi thứ giữa tỷ lệ chiết khấu là 0 và lợi nhuận của thị trường chứng khoán. Trạchtenberg (2011)lập luận rằng tỷ lệ chiết khấu thích hợp cho một nhà hoạch định xã hội thậm chí có thể là tiêu cực. Với tất cả các lỗi không chắc chắn và ước tính này, ước tính sẽ khác nhau. Bài báo Những người hợp lý đã không đồng ý: Lạc quan và bi quan về thị trường nhà ở Hoa Kỳ trước khi xảy ra sự cố ( Gerardi, Foote và Willen (2010) ) cho thấy các học giả khác nhau đã sử dụng các phương pháp giá thuê / chi phí sử dụng như thế nào để đưa ra kết luận rất khác nhau trên nếu nhà ở được định giá quá cao.

Với lời xin lỗi cho câu trả lời có phần mang tính báo chí (như những người khác đã lưu ý, thậm chí việc xác định bong bóng theo cách nghiêm ngặt cũng khó khăn).

Thông tin về cung cấp nhà ở có thể được sử dụng. Nhu cầu về nhà ở khá không co giãn (mọi người đều cần một nơi nào đó để sinh sống), do đó, sự thay đổi trong nguồn cung sẽ xuất hiện chủ yếu ở giá cả và ít hơn về số lượng thị trường.

Một ví dụ, Vương quốc Anh đã trải qua lạm phát giá nhà bền vững kể từ những năm 1950. Ngay cả trong thời kỳ suy thoái gần đây, việc giảm giá ở Anh vẫn tương đối ngắn và khiêm tốn. Nếu đã từng có một bong bóng, chắc chắn đây là nó?

( nguồn )

Nhưng chúng ta phải nhớ rằng trong một thị trường cạnh tranh, giá cả được xác định bởi giao điểm của cung và cầu. Hiện tại, Vương quốc Anh đang xây dựng khoảng 150.000 ngôi nhà mỗi năm, nhưng tạo ra khoảng 250.000 hộ gia đình mới mỗi năm ( nguồn ). Đây là một phần của xu hướng dài hạn được khởi xướng bởi việc rút tiền từ khu vực công lớn từ nhà ở (và có lẽ cũng do luật quy hoạch cực kỳ hạn chế ở Anh gây khó khăn cho việc phát triển tư nhân):

( nguồn )

Chừng nào nhu cầu vẫn không co giãn và nguồn cung không theo kịp tốc độ tăng trưởng của nhu cầu, nhà ở sẽ trở thành một nguồn tài nguyên ngày càng khan hiếm và người ta nên kỳ vọng giá sẽ tăng theo.

Nó thực sự khá dễ dàng. Những điều quan trọng cần biết là 1) rằng phần lớn các giao dịch mua nhà được thực hiện thông qua cho vay thế chấp, và rằng 2) vượt quá cho vay của ngân hàng đối với việc trả nợ vay ngân hàng gây ra tiền.

Vì vậy, trước tiên hãy xác định xem có sự gia tăng cao bất thường trong cung tiền xảy ra hay không - nếu có, thì có một bong bóng, và nếu không, thì mức tăng đó có lẽ là điều bình thường sẽ xảy ra do sự mở rộng tài khóa. Điều này khá dễ dàng để xác định bằng cách chỉ cần xem số liệu thống kê có liên quan về số tiền được giữ trong tiền gửi ngân hàng (thường là M2 hoặc M3, các định nghĩa chính xác khác nhau giữa các quốc gia).

Điều cốt lõi cần đánh giá cao là do hệ thống ngân hàng mở rộng bình thường theo thời gian và đặc biệt là vì tiền đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà, nên việc tăng giá nhà trong thời gian dài chỉ đơn giản là do hoạt động của hệ thống ngân hàng. Chỉ khi điều kiện kinh tế thực sự xấu đi. tức là Detroit không xảy ra. Thay đổi quy định, hoặc thậm chí thay đổi đơn giản trong tùy chỉnh và thực tiễn xung quanh số tiền cho vay có thể dễ dàng kích hoạt thay đổi trong việc mở rộng tài khóa, ví dụ nếu các ngân hàng thay đổi từ yêu cầu đặt cọc 20% sang tiền gửi 10% khi mua nhà.

Cũng có thể cho vay mua nhà tăng mà không có sự gia tăng bất thường trong cung tiền - đặc biệt là vụ sụp đổ năm 2008 ở Hoa Kỳ và các nơi khác, là do sự gia tăng của cho vay do sự gia tăng rất lớn của các khoản vay ngân hàng được chứng khoán hóa. Điều này có tác dụng thú vị là tăng số lượng cho vay có nguồn gốc trong hệ thống ngân hàng (và sau đó được chuyển ra ngoài nó), mà không làm tăng cung tiền. Điều này cũng làm cho nó vào thời điểm đó, hơi vô hình, sau đó Hoa Kỳ và các nước khác đã đưa ra số liệu thống kê về chứng khoán hóa cho phép nó được theo dõi.

Nói chung, những thay đổi cũng làm tăng cung tiền sẽ gây ra sự tăng giá lớn hơn nhiều so với những thay đổi chỉ làm tăng lượng cho vay, nhưng toàn bộ hệ thống được tận dụng đáng kể, đôi khi dẫn đến một số phản ứng thúc đẩy phi tuyến tính cao.

Vì vậy, nếu chúng ta nhìn vào số liệu của New Zealand:

Cung tiền New Zealand

Có vẻ như Money Money đã xếp hàng sau vụ sụp đổ năm 2008 trong 3 năm và hiện đã quay trở lại mức độ xấp xỉ với tốc độ mở rộng "bình thường" của nó, điều này sẽ giải thích cho nhận thức về bong bóng. (Tỷ lệ mở rộng tiền tệ bình thường nên là một câu hỏi nghiên cứu mở.) Có vẻ như không có số liệu thống kê chứng khoán hóa riêng biệt, và có lẽ không có nhiều chứng khoán hóa cho vay, nhưng đó là điều cần chú ý.

Tôi sẽ hướng dẫn bạn đến wikipedia có một số thông tin khá hay về nó.

Một trong những điều quan trọng về bong bóng đầu cơ là chúng rất khó xác định trước khi chúng vỡ. Rất khó để nói rằng thị trường đang định giá quá cao một tài sản hoặc thay đổi điều kiện kinh tế đã nâng cao giá trị thực sự. Điều đó nói rằng, có một số dấu hiệu cho thấy một bong bóng đang xảy ra. Một trong số đó là sự gia tăng nhu cầu tín dụng.

Thêm một nhận xét thực sự, nhưng tiền thuê có thể gây hiểu nhầm.

Chỉ là một ví dụ nhanh. Về phía cầu tại Đan Mạch, bạn có nhiều khoản trợ cấp tiền thuê khác nhau khi bạn có mức thu nhập nhất định. Ví dụ: nếu bạn có một nhà bếp được cài đặt, và trong một khung thu nhập khá cao, bạn sẽ nhận được một khoản trợ cấp đáng kể. Bạn cũng có một khoản trợ cấp cho người già, và một vài thứ nữa.

Về phía cung ứng, bạn có quy định gắn liền với tuổi / căn nhà mà bạn thuê. Vì vậy, ví dụ nếu tôi sở hữu một tòa nhà cũ hơn năm 1990 thì có giới hạn trên mà tôi có thể tính phí. Số tiền này không có cách nào gắn với giá tôi đã trả cho tòa nhà. Vì vậy, nếu bạn nhìn vào giá thuê trong thành phố tôi sống (là một thành phố cổ), bạn có toàn bộ khu phố sẽ gây hiểu lầm về giá cho thuê so với giá bạn nói sẽ là giá thị trường hợp lý.

Tôi cũng cho rằng các tennet có thể khiếu nại - sau khi họ đã đồng ý hợp đồng - và được giảm đáng kể, điều này không dựa trên giá trị thị trường của ngôi nhà.